蘭州新區“飛地經濟”產業園區控制性詳細規劃
項目類型：控制性詳細規劃
項目地址：蘭州新區
用地規模：28.37平方公里
開始時間：2015年8月
設計團隊：鄺瑞景、羅潔、陳揚、賀中輝、馮憲靈
全文2300字，閱讀需要5分鐘
項目背景
規劃區位于蘭州新區西北部，中川機場北側。距蘭州市區約90公里，距蘭州市中川機場約12公里。
項目區位示意圖
伴隨“絲綢之路經濟帶”戰略構想的提出和《全國物流園區發展規劃（2013-2020年）》發布，蘭州新區迎來物流和制造業發展的利好消息。與此同時，甘肅省提出“飛地經濟”戰略，計劃充分利用蘭州新區戰略平臺優勢，整合全省資源，推進各地州市在蘭州新區建設“飛地經濟”產業園區。上位規劃《蘭州新區總體規劃（2011-2030）》（2014修改）將規劃區重新定位為“機場北飛地經濟產業片區”，新增機場北物流園區，依托鐵路貨運樞紐，打造服務于區域的倉儲物流園；近期內重點建設蘭州新區北站及綜保區兩個貨運樞紐，積極申報鐵路口岸，增設國際集裝箱辦理站功能，適時開通蘭州至中亞、俄羅斯、歐洲貨運定期班列，構建空港功能區與陸港功能區聯動發展的小西北地區功能最強的綜合保稅區。
規劃思路
結合項目現狀建設條件分析和目前蘭州新區對于該片區發展的定位，規劃采取七大策略，利用現有資源，有效組織用地功能，使建設良性發展，最終實現規劃目標。
規劃策略一：區域協調，優化貨運交通。規劃著眼于構建高效的交通網絡，整體統籌飛地經濟產業園區、北部綜合產業片區和東側工業組團三個產業發展區域，梳理客貨交通流線，利用伊犁河街和淮河大道建立兩條東西向貨運通道，通過南北向干路與這兩條東西向通道連接，快速疏解貨運交通，同時建議伊犁河街向西延伸，與景中高速相接，并增設高速公路出入口。
優化后交通組織示意圖（兩條貨運通道）
規劃策略二：判斷土地價值，做到有的放矢。規劃建議摒棄粗放的土地開發模式，從現狀土地價值本身入手，把握土地開發價值與方向。根據現狀土地開發特征，規劃從交通、建設、安全、服務等方面總結了影響現狀土地價值的八大因素，包括：現狀道路通車情況、距貨運北站距離、距現狀村莊距離、距離秦川鎮距離、土地建設難度分類、土地利用總體規劃指標、擬出讓地價和地震斷裂帶影響區。規劃通過arcgis軟件對上述因子加權評分，得出了現狀土地價值情況及分布示意圖，從而確定規劃區土地開發時序。
各因子權重及評價結果示意圖
啟動區選址示意圖
規劃策略三：集聚發展，集中力量辦大事。規劃通過對即將引入產業進行分析與篩選，確定并集中安排最優條件的項目推進，促使園區盡快形成規模。同時推薦園區內不劃定市州園區邊界，也不劃分主導產業組團，各市州開發區域以建設用地指標確定，前期招商引資的項目集中安排在啟動區建設，當啟動區建成后，再轉向下一個組團進行建設，以此滾動開發。原來各市州園區周邊道路、水、氣等設施繼續歸新區建設，園區內基礎設施建設資金可按照具體建設項目的用地面積比例和開發強度，向所屬市州收取，由新區統一代建。
《蘭州新區“飛地經濟”產業發展指導意見》中各部門權責劃分示意圖
可優先發展的產業示意圖
優化后產業布局規劃
規劃策略四：以產為先，優化生產性服務配套。園區用地主要由倉儲物流和工業兩類用地組成，其中：物流園區的發展思路判斷為，保障蘭州新區內的三大樞紐實現差異化發展，優勢互補，根據規劃區內貨運北站的定位及建設時序安排，飛地物流園區更適合作為甘肅省各州市貨物集散的平臺，近期以黑貨為主，遠期可考慮以白貨為主，結合園區特點，可運輸如鋼材、建材、農副加工產品和中藥材等貨物，并努力建設為區域物流中心。規劃物流園區由貨場作業區、期貨金屬交割庫、鐵路口岸、物流倉儲、物流服務等功能組成，并預留彈性用地，為未來商貿功能預留發展空間。同時緯五十一路以南考慮將物流倉儲用地和工業加工用地進行混合開發，以適應園區物流和加工的發展需求，物流倉儲建筑面積不少于60%。規劃以物流園天山大道以東、物流園緯二路以南、物流園經六路以西以及淮河大道以北為界，劃定示范園區范圍，總計約2平方公里。
蘭州新區三個貨運樞紐功能定位示意圖
物流園區功能布局示意圖
根據對制造業及農產品加工產業生產性服務業的需求分析，確定具體服務內容，結合園區服務中心的布局，落實生產性服務業的空間位置。
規劃策略五：以人為本，優化生活配套布局，定制服務內容。根據園區未來的發展目標和用地構成，園區的人口類型主要包括村民、產業工人、物流工人、行政管理人員、商業商務服務從業人員、其他服務從業人員以及就業人口帶眷家屬。通過對園區就業人口及通勤人口數量的分析，確定園區常住人口在6.44-8.13萬人之間，根據村民和帶眷人口以及單身職工兩類人群不同的居住生活需求，明確園區生活配套內容，構建服務中心體系，并以步行和自行車行尺度，確定服務中心分布。
不同人群配套服務需求示意圖
服務體系規劃示意圖
規劃策略六：彈性控制，更加適應發展的不確定性。通過彈性路網、混合用地、彈性用地和優化控制方法等方式，增加用地開發的彈性控制，以適應未來空間發展的彈性需求。
彈性路網劃分與土地出讓示意圖
混合用地分布示意圖
規劃策略七：管理創新，開啟高效發展模式。規劃建議通過土地的臨時用途和縮短土地出讓年限的方式，創新土地管理方式，提高土地使用效率。
主要內容
規劃區城鄉用地總規模為2837.09公頃，包括建設用地2139.58公頃和非建設用地697.51公頃，占比分別為75.41%和24.59%。建設用地以城鄉居民點建設用地為主，總用地面積約2049.98公頃，其中城市建設用地約2017.95公頃，村莊建設用地約32.03公頃。其他建設用地包括區域交通用地67.77公頃和特殊用地約21.83公頃。非建設用地中，水域面積為67.25公頃，農林用地面積為630.26公頃。
規劃成果由法定文件、技術文件兩部分組成。其中法定文件包括文本和一圖三則，技術文件包括說明書、規劃圖紙和附件。
一圖三則示意圖