蕾奧規劃王富海董事長新書《城市更新行動：新時代的城市建設模式》預售進行中。第一期蕾小奧為大家分享了“圖說城市更新行動理解”，傳遞如何正確的解讀“城市更新行動”一詞，這一期，蕾小奧帶來的是“圖說城市更新行動模式”，讓我們進一步的認識城市更新行動吧!
圖說城市更新行動模式
精彩共讀 第二期
中國城市正面臨兩個重要時代的切換 Urban Regeneration Action
一個是“變道”似的大切換，是從“鄉土中國”到“城市中國”的千古未有之變局，城市的發展模式開始決定著國家的經濟社會發展模式。
一個是“換擋”似的小切換，是城鎮化速度趨緩，城市建設從“快速建設”進入“盤整優化”的過渡期，城市更新是城市發展躍遷到新成長軌道的重要驅動。
圖片來源：葉耀先.城市更新的目標、步驟和走向[J].城鄉建設,2016(6):8-12.
城市更新行動要破除“路徑依賴” Urban Regeneration Action
以往城市發展積累的很多風險和問題，可以從經濟、社會、文化、環境、安全等多方面加以總結，但這都是“術”層面的問題，通過思想重視，加大投入，幾乎都可以有效緩解。真正引發擔憂的則是“道”層面的問題，也就是已形成路徑依賴的城市建設發展模式怎么破？
中國快速城鎮化過程中的空間生產和資本循環（資料來源：武廷海,張城國,張能,等.中國快速城鎮化的資本邏輯及其走向[J].城市與區域規劃研究,2012,5(2). 略有修改）
實現城市財務的可持續運營
Urban Regeneration Action
在連片拆舊建新式的城市更新中，資本性投入階段的財務平衡往往決定了改造項目能否立項，但建成后運營階段的財務平衡卻從根本上決定著這片地區能否實現可持續的發展。在“時代切換”下，城市更新也正從建設時代轉向運營時代。
“勁松模式”正是在這個轉變方向上的鮮活實踐。愿景集團以3000萬元自有資金投入位于北京市朝陽區的勁松社區改造試點，在幾乎沒有新增容積率的情況下，準備憑借社區閑置和低效用房的經營收入，用大概10年時間收回投資。（資源來源：愿景明德官網
存量空間的可持續利用
Urban Regeneration Action
要對各類資源要素進行盤整、激活、調度及優化利用，實現資源綜合價值最大化，從而建立城市應對各種挑戰的可持續生長機制。
城市治理的可持續發展
Urban Regeneration Action
站在城市更新行動的角度，治理的關鍵是重建政府、企業和居民之間的良性經濟聯系，活躍、健全、升級城市的產業發展和社會發展，提升企業和人在城市中的獲得感和歸屬感，實現城市的全面發展。
在理想的城市發展模式中，政府、企業和城市居民是城市發展的主體力量，它們之間以經濟聯系為紐帶，形成了一個完整的循環，形成了良好的城市造血機制和自我向善機制，互相促進，支撐產、城、人的共同進步。（資料來源：廣東省委政策研究室、廣東省住房和城鄉建設廳2009年編寫的《廣東省推進城鎮化擴大內需研究報告》）
但并非所有城市都能在新賽道堅持下來 Urban Regeneration Action
實事求是地說，相當多城市在前述的財務、資源和治理等方面已經面臨重重問題。城市更新行動很可能成為中國城市在本輪“時代切換”下的分流點。
進入存量時代后，需要綜合考慮地方城市運營收入和資金吸納的效率，勢必會對上一時代“唯GDP”的考量標準造成沖擊。（資料來源：各市統計年報和政府工作報告，均為2021年數據）
城市更新行動關系存量時代的城市競爭 Urban Regeneration Action
城市更新行動不能簡單視為存量時代版的基建拉動GDP，而應有針對性地激發城市核心要素的活力，多維驅動城市經濟社會發展步入正向循環。
實際上，至少有三個方面的要素應當引起重視，作為城市更新行動的真正著力點。
城市存量競爭的三要素：
存量競爭下的三要素：勞動力
Urban Regeneration Action
實施城市更新行動應瞄準的一項目標就是，在不增加城市住房成本的前提下，補償快速城鎮化階段的公共服務欠賬，降低勞動力進入城市并實現勞動力再生產的綜合成本。
近年來國內城市吸引人才的政策措施層出不窮，從兒童友好、老年友好再到青年友好，實質上都指向著就業人群，尤其是知識型中青年人群。
存量競爭下的三要素：消費升級
Urban Regeneration Action
在某種意義上，城市是一組公共產品集合。更好的公共產品和服務有助于降低居民在城市的生活成本，提高城市生產生活的效益，并激活更強的消費意愿和消費能力。
要提供高質量、可承受的城市公共產品和服務，既有賴于供給模式的創新——這自然包括通過城市建設方式的轉型，提供規模更多、成本較低的公共服務設施用地和公共空間，也需要循序漸進地推動城市公共產品和服務在數量、種類、品質上的豐富和提升。總的來說，可以概括為“必須補齊基礎性需求，持續滿足成長性需求，量力解決超越性需求”。
存量競爭下的三要素：創新
Urban Regeneration Action
除了對關鍵要素發展的支撐保障作用，為了更長遠的可持續發展，城市更新行動還需以系統思維不斷打磨、釀造城市的整體發展環境。尤其是，需要承擔起以更好的空間服務、更低的空間成本和更高的空間效率來吸引創新主體的任務。
城市作為承載各類生產要素的容器，技術、人才、資本、文化、政治等要素在城市中高密度的集聚、碰撞，是擦出創新火花的必要條件。（資料來源：中規院王凱院長在2020年第八屆清華同衡學術周上的主旨報告《中國城鎮化60%后的趨勢展望》）
密度，還是密度！
Urban Regeneration Action
回到空間。
城市更新行動，首在完善城市空間結構。
城市空間結構，首在集聚和密度。
必須強調，我國四十年來的高速城鎮化過程中，城市建成區面積的瘋狂擴張會讓城市失去了集聚效應的優勢，成為許多城市顯露出衰敗跡象和趨勢的深層原因。這自然也成為了城市更新行動當前要解決的最普遍和棘手的問題。此時采取精明收縮、重塑核心、造血再生的規劃策略，是讓城市能夠“起死回生”的關鍵舉措。
美國揚斯敦在2010規劃中提出精明收縮策略，主動承認了揚斯敦是個更小的城市，通過成立土地銀行集中處置空置、廢棄空間，集中力量優先解決建立綠色空間網絡、培育有競爭力的工業地區、打造多樣化的鄰里等緊迫問題，同時制定各類商業發展計劃推動中心區復興。站在密度的視角，也有助于我們更好的理解，城市更新行動為何要將完善城市空間結構排在八大目標任務的第一位。（資料來源：黃鶴.精明收縮:應對城市衰退的規劃策略及其在美國的實踐[J].城市與區域規劃研究,2017,9(02):164-175.）
先求不可勝在己
Urban Regeneration Action
相較于過去的規劃手段，城市更新行動最大的優勢和價值，都在于能夠按照“近實遠虛”的原則，從容不迫地推動城市問題的改善。
即使是城市結構這樣重大的、長期性的問題，亦能夠通過不斷的城市更新行動逐漸消解發展的不確定性，從而得到有效的解決，實現“從容的城市結構，理性的規劃建設，無限的未來可能”。
因此，以模式而論，城市更新行動是中國城市在“時代切換”下的“先求不可勝在己”。