王富海，深圳市蕾奧規劃設計咨詢股份有限公司董事長、首席規劃師，國務院特殊津貼專家，教授級高級規劃師/注冊城鄉規劃師
存量更新時代，城市發展轉向運營主題。城市規劃的思想意識、技術能力、服務內容，還有發揮作用的方式都在產生變化。以前的規劃更像是健康顧問，但城市運營需要的是臨床醫生，將更多的行動要素考慮進來，讓規劃更具有可實施性。以前的規劃更強調空間建設方案，但城市運營需要的是綜合咨詢服務，針對運營問題提供一攬子解決方案和行動建議。站在服務城市運營的角度，上市可能是規劃公司延續自主性的一個正當的選擇，可以借助科技的力量擺脫定制式業務的束縛。尤其是當下城市規劃領域很多新出現的工具性需求，正在成為規劃設計公司上市后的新發展空間和業務拓展機遇。
從建設時代到運營時代
過去在城市快速擴張建設時期，城市規劃主要服務于城市空間拓展和新增建設，關注點在于提供“好方案”。但進入存量發展階段后，城市建設重點轉為存量資源的持續運維，要對城市各項空間資源要素進行盤整、激活、調度及優化利用，以實現資源綜合價值的最大化，即進入了以運營為主題的時代。相應的，我提出了“規劃2.0”的概念，因為僅通過藍圖式的方案已無法解決新時代城市發展和治理所面臨的重重問題，需要規劃師們提供“好服務”“好操作”。
可以預見，未來的城市對規劃的需求是更加多元的，不光是要做出設計方案、總體規劃，還必須腳踏實地的解決具體問題，有的要給“開處方”，有的要“做手術”，好多種治療方式同時都需要。
比如深圳的城市更新以拆除重建為主要形式，將快速城市化過程中產生的大量的不合法建筑變成了如今城市再發展的空間資源。但是在制定相關政策時，需要規劃師大幅度地介入，告訴大家哪些地方可以去拆除重建，哪些地方卻不可以，哪些條件下可以推動拆除重建，哪些條件下又不可以，以及城市更新需要把握什么樣的節奏，具體更新項目如何協調各方利益如何落地。回答這些問題比提供單個更新項目的建設方案更為重要。
也就是說，立足于對城市發展規律的深刻認識，規劃要圍繞城市更新決策發揮重要的空間統籌作用。這是面對新時代城市發展特征和需求的變化，規劃的一大學科優勢和行業價值。
而規劃的另一個優勢和價值在于它的未來導向性。因為城市的變化往往并非一開始就特別劇烈，而是一個緩慢的由小及大、從量到質的漸變過程。當小變化開始出現時，需要規劃師作出前瞻性的判斷，而不是等到突變來臨時才措手不及。
站在這個角度，我們要正視未來的技術給城市帶來的結構性的影響，提前做出準備。比如隨著遠程辦公越來越方便，并成為很多企業機構的選擇。100人的公司可能只需要50個工位。這就意味著辦公空間過剩了，而且每天的通勤出行會下降一半。那么城市的出行結構和交通組織就要發生變化。建地鐵還行，但是還需要建那么多的高架嗎？共享單車的普及告訴我們，除非有特殊的運動需求，家庭可以不需要再買單車了，那么以后有沒有可能也不需要汽車？即便開車，可能也是共享汽車。那么停車空間是不是也要發生變化？接下來，相當部分的人沒有必要選擇離單位近而房價高的地方居住，這對市中心的住房價格可能也會形成沖擊。但像深圳這樣的城市仍在不斷地建超級辦公樓，花很多錢修地下道路，可能在需要轉型的時候犯下非常嚴重的錯誤。而這種錯誤有可能使城市未來的運營成本特別高，繼而倒逼相關的企業和人遷離出去，引發城市的衰落。
所以在這樣一個轉型期，規劃不論從思想意識、判斷能力，還是價值作用、服務方式等方面，都在發生變化。城市更新比新城規劃復雜得多，每一件事情都要有相應的診斷需求的判斷和相關的規劃與安排。城市更新規劃不僅要做用地規劃、城市設計，還要把后續規劃實施、項目建設、招商運營等全周期管理提前統籌考慮好。更新只是手段，更重要的是先要去研究它如何運作更好，然后才有內容上與之匹配的規劃和設計。
形象地說，以前的規劃像健康顧問，判斷未來15-20年身體會發生哪些變化，然后要求人的生活方式做出相應的調整。而現在，需要規劃更像臨床醫生，根據臨床病癥，定制治療方案和執行醫師。例如，“十三五”期間深圳市確定了18個重點片區，每個重點片區都設立了一個機構來負責主推，幾乎都聘請了總設計師。這就出現了一種以一個片區的整體需求為主的規劃服務，與之相對應的是，提供規劃服務的團隊、內容和方式都在發生變化。更多時候，最重要的是把規劃功能、空間政策等理順調整好，而不是怎樣把建筑做得更漂亮。
從規劃–設計到規劃–咨詢–運營
傳統的規劃機構一般都有三大業務板塊：規劃、建筑、市政。業務發展往往是縱向的，即每個板塊各自從規劃往設計深化。縱向發展有很多前景領域，比如專類城市設計、智能社區、海綿城市、建筑工業化等等。還有一個方向是橫向發展，即打通板塊之間的聯系，從規劃走向綜合咨詢服務，也有很大的發展空間。目前，很多的規劃單位已經在作縱向發展，并且未來還會有更多的單位投身其中。但在橫向發展上，只有很少的單位在進行有意識的嘗試。例如，建筑設計已經充分競爭了，而咨詢服務相對來講還是“藍海”。
不過，未來是一個鏈接的時代，橫向的咨詢不可能由規劃師一個專業承包。以后不論是項目參與機構之間的合作，還是同一機構的不同部門之間的合作，甚至每個項目組本身，都需要跨專業、多技能的團隊組合。由于工作對象是更加系統性的、結構性的，在大家各司其職的同時，規劃師可以起到組織的作用。
比如規劃一個物流中心，按照原來的做法，只要分析有哪幾項功能、各占多少比例，然后把它通過方案在空間上安排好就可以了。但現在規劃面臨的問題是，對于一個做物流中心的企業，它還有什么需求？比如，要研究物流中心的投入和產出，要經營哪種類型的物流？這種類型的物流通常的利潤率有多少？需要投入到建筑的成本和運營成本分別是多少？經營到多大的量可以實現盈利？實際上對于需求方來講，在沒有考慮這么深的情況下做出來的規劃，不能保證可以滿足他的運營需求。所以勢必會出現這樣的狀況，同一個甲方既需要編制空間規劃，也需要研究產業定位，還要做財務規劃、招商計劃等等。如果每一種規劃、每一種技術服務、每一項需求都得找一個相關的單位，那么總的規劃咨詢服務費用就會很高，而且很有可能各個環節是彼此割裂的，沒能統籌起來。
所以，在存量更新的時代，或者說對效益更加敏感的時代，針對未來運營的可行性做出判斷成為做好一個規劃的要義。蕾奧起初將行動規劃的內容概括為“四劃”，包括目標謀劃、路徑策劃、空間規劃和實施計劃。但到蕾奧十周年時，公司logo在行動規劃的基礎上又增加了“運營咨詢”四個字。這意味著當行動規劃要考慮的要素變得更豐富時，僅規劃這個平臺已經盛不下了，還要發展咨詢。規劃更多的是空間的方案，還需要咨詢就如何去運營提出更多的建議或問題解決方案。還用物流中心的規劃舉例。咨詢服務可能告訴他經過一系列的測算，物流中心的建筑形式增加到三層就可以把物流總服務量加大一倍。這樣就不是一個規劃的產物，而是一個研究的結論。這些研究結論可能是規劃編制的前提，也可能是他們立項的基礎。現在規劃的社會需求發生了變化，規劃一定要去應對，但又不能變得無所不包，未來的落腳點是對城市建設、城市運營提出解決方案，也就是運營咨詢。
運營是一個龐大的概念，特別是城市運營。大到城市的一個區，如今區級政府在存量規劃實施中的分量越來越重，小到一個園區或者街道，在管轄范圍內該做什么事兒、怎樣一點點去做，肯定都需要規劃師。在運營過程中，規劃師憑恃空間平臺優勢，可以做各專業工作的統籌，形成一個運營咨詢的解決方案。所以，將來的規劃師更多的是要做許多規劃以外的事情。
行動規劃的探索
行動規劃的探索，一方面是在法定規劃中考慮行動的要素，讓法定規劃能夠做得更加科學合理，另一方面，行動規劃本身針對的就是非法定規劃，考慮行動的過程。雖然還處于探索階段，行動規劃實際上也形成了幾個方面的進展。
第一個是對行動規劃范式的理解。對于時下的國土空間規劃體系重構，總規仍然是綱領性的規劃，我們應該針對“十四五”期間的操作性、時效性較強的內容，同步編制近期規劃。而且，要把國土空間規劃作為一項全周期的、動態循環的工作。過去城市總體規劃有個毛病，花大氣力去編制、去報批，但批后如何實施卻沒有再去組織。國土空間總體規劃要汲取這個教訓，要組織管理好規劃的實施。這就需要做行動規劃，要有對關鍵目標指標的數據跟蹤，要有相應的詳細規劃、專項規劃、近期規劃作為傳遞，要有定期的規劃實施評估調校。通過“塊塊”的落實、“條條”的落實和時間上的落實，形成總規的實施監督體系。所以規劃的生命周期是指這個規劃的目的是為了執行，但是執行需要有策劃、有計劃、有制度保障。例如落實碳中和要求，標準誰來制定，實施誰來統籌，具體任務要分解到何種程度，這些都要落實。不光是時間、空間上的統籌安排，還有具體分工和責任落實的問題。這些可以說是行動規劃在法定規劃中的探索。
在非法定規劃方面，有些規劃品種就是為了行動而編制的，而且這種規劃需求顯然比過去更多了。比如上海的15分鐘生活圈。這是近年來才有的新概念，而且它不是一個法定規劃，只是一個操作性很強的行動規劃，但是很有用。還有城市更新，現在往往不是做一個空間規劃就能解決的問題，還要涉及政策調整等復雜的因素。例如上海新天地，為了能夠留住有歷史特色的、低層的房子，提出了讓原住民置換到后面建設的高層住宅的辦法。但如果當時的政策不允許在當地建設高層住宅，那新天地不可能是現在的情況。如今的城市更新項目規劃更是先基于各種政策、規則做出利益博弈，對未來的更新行動過程做出判斷，最后才將結果的空間化表達落到規劃方案上。
第二個是按照實際需求編制規劃，這10年來進展很大。現在的城市體檢、大數據應用，實際上都是希望更加準確地把握城市的實際需求。比如用碳來做城市體檢。首先檢驗碳的產生量在哪些方面，然后采取一些措施預測到2030年的達峰是怎樣的狀態，再根據這個狀態，提出每年如何增加碳的處理量、減少碳的排放量。這就是實在的、經過評估的需求，能夠通過規劃的一系列手段和政策去滿足、實現。再如現在講的人民城市，就是要更多地考慮人民的需求。很多城市在交通高峰時段，常常因接送孩子的瞬間交通導致大面積的交通癱瘓，但這不是簡單的交通規劃問題，背后可能是所謂的學區房問題，是教育公平的問題。另外，要掌握實際需求，需要規劃師既能傾心聽取老百姓的呼聲，也能對未來需求的變化做好前瞻性判斷。
深圳高新園周邊原有兩個村子，居住著大量的高新企業的就業者。其中一個已經拆除重建了。這個村子之前的容積率大概1.3，重建后增加了配套居住的容量，容積率達到了4.5左右。但是你會發現，原來容積率1.3的狀況下，村里大約居住了3萬“碼農”。他們可以步行或者騎單車上班，個人生活成本很低，企業的成本也低，而且對城市交通的影響也比較小。但是拆遷后，補償給原來村民的房子都是單元房，不但租金提高了，而且無法分出更多的出租單元，所以要想繼續住在這里，租金成本就得翻倍甚至更多。這就導致，擴大了建筑面積，反而讓能夠居住的人變少了。除了補償給農民的單元房，其余住宅都是高價商品房。這些商品房實際上跟“碼農”們沒有關系。
這個村子的舊改方案還包括新建一座大型商業綜合體，也確實成為了目前深圳所有商業綜合體中最好的一個，吸引了很多不在這里就業但要來消費的人群。大量的“碼農”只能沿著地鐵遷到更遠的地方居住，增加了交通的時間和成本，有的不得不開車。新建的商品房增加了很多居住人口，而且基本都是駕車出行的，商業綜合體又吸引了更多的車流，導致這個片區現在天天堵車。所以當另一個村子也要進入舊改的時候，社會上反對的聲音就比較多了。如果再這樣下去，高新園區就會發生很大的變化，可能就不太適合很多科技企業發展了。企業在這里的運營成本直線增加，可能也會搬走。
其實這些情況在規劃之前就應該預料到。所以規劃實際上不是做出方案圖的問題，而是要更早地提出一些發展的選擇，提前對運營的狀態做出判斷。深圳作為一個高科技城市，第一訴求是要保證高新技術企業的生存。這個地方適不適合建商業綜合體，要從規劃的角度提早做出判斷。綜合體建在500米之外，或者另外一個村，反而對那一片區域的發展有好處，無非就是這個園區的人多走點路。這就是規劃要做的權衡。
上市是二次創業
蕾奧在創辦之初只想安安靜靜做一個200人左右的精品規劃公司。六七年后，這個目標就基本實現了，接下來就是對自己員工的提升或者淘汰。但在之后的經營環境下，民營企業在規劃1.0中的地位大幅度下降，不得不另想出路。
大概在2015-2017年，整個規劃行業的市場總體下行，非常艱難，好多規劃單位都說今年的收益能保住去年的八成就不錯了。當時支撐我們活下來的就是做行動規劃，收益不僅沒有下跌，反而有了逆勢的增長。所以在2016年蕾奧8周年的時候，我們有過一場討論——未來的出路是什么？當時蕾奧的出路，要么被大公司收購，要么歸入國有行列，還有就是上市。前兩種都會喪失自主性。考慮到初創人員的創業初衷，決策之后還是選擇了自主，借助資本市場。于是蕾奧在2017年上了新三板，沒有募集資金，只是獲得了一個股票代碼，讓公司的市場形象更好了一些，才挺了過來，繼續發展下去。后來又從新三板退出，重新IPO，創業板上市，成了一個很順的選擇。
我原本沒想過這么快就能上市，以為我們要在主業的基礎上，發展出需要資本投入的新業務，到一定程度后才可以上市。但后來我發現可以走另外一條路——先得到投資，然后再考慮如何去更有條件地推進新業務。例如蕾奧現在已經成立了十幾家分公司，上市后可以把建立全國的分公司網絡作為發展的一個方向。這點上不僅沒有人來約束，甚至大家都會鼓勵。
其實整個上市的過程也是在慢慢了解認知“什么是上市公司”的過程。在這個過程中你得琢磨，接下來需要拓展的業務大體有哪些方向。雖然過去幾年中一直在探討，但現在更加急迫了。實際上，正是只有當上市公司這個新身份在逼著你必須去考慮接下來如何發展時，才可以敦促我們趕緊從規劃1.0逐步走下坡路的“溫水”里跳出來。目前，我在蕾奧的角色更多的是企業的結構設計者。從單一的定制式的盈利模式，發展出更加符合上市公司特征的盈利模式，無異于二次創業。現在著急的是在做好主業的基礎上，怎么在資本市場把故事講好。所以我覺得，上市在未來有可能成為規劃公司很正當的選擇。
規劃公司上市跟科技類企業不同。比如，做產品的企業，上市可以擴大知名度和影響力，募集到的資金可用以擴大生產規模、做產品的更新換代。它們上市以后做的事和上市之前幾乎沒有太大差別。但是對于規劃設計行業，一個最大的不利因素就是它提供的是定制式服務。就像裁縫店和服裝廠是兩回事。裁縫店是定制服務，就這點人力和時間，只能做那么多的衣服；服裝廠如果銷路好，產品可以是海量的。大家討論的規劃公司上市，都已經預計到了要面臨的這個問題：融資以后是擴大規模還是更新換代？
上市以后，如果還做規劃1.0，還在不停的尋求更多的定制，并且作為唯一的發展路子。我相信這是最笨的公司。規劃2.0就是要從規劃的角度做城市的服務。城市的服務有好多種選擇。比如智慧城市建設、開展城市體檢。這些都是目前住建部和自然資源部特別強調的工作。如果在規劃上要做一個臨床醫生，面臨的核心需求就是要能隨時對城市的整體或者局部做出檢測。圍繞這個需求，就要去開發醫療設備、醫療手段、檢測手段、醫藥產品等等，最后依托成套的解決方案又能為眾多城市提供批量的服務。比如對某一個城市，我們掌握了它的整個數據系統，既可以對這個城市的整體得出一些診斷結論，也可以就其某個子系統或某個片區做出檢測。這一套檢測的手段是能夠重復循環使用的。這樣一來就擺脫了所謂“定制”，相關投入就可以產生更大的效益。這確實挺難，因為智能技術、信息技術等新的科技發展的復雜程度是我們這些與高科技、與算法基本不打交道的人所難以理解的。但是只要立足于城市服務，并且在這一塊深入下去，就會發現其實并非不可能。
而且，我們還會看到，未來城市規劃會有許多工具性的需求。比如大數據的出現讓我們對數據的掌握和判斷發生了一些革命性的變化，在催生新的規劃工具。像吳志強院士一直在做的智能規劃師，利用人工智能對空間信息的挖掘、整理、統計分析，就是在做工具的事兒。再如在碳中和背景下，我們是不是可以研發一個軟硬件分析系統，去檢測、評估、分析各類型碳排放和碳中和的貢獻值，再據此提供一些方向性的規劃建議。上市之后，就有條件與其他類型的公司、資本市場有更多的接觸和碰撞，就有可能找到這樣的需求，然后把這個需求做出來。相信未來的智慧城市、孿生城市等的建設，會讓規劃的工具性需求有一個爆發式的增長。和靠個人經驗的規劃師相比，那時我們對城市的各種分析就更加全面、科學了。
